マンション「管理の全面委託可能に」

　このブログも長い間更新していなかったが、今朝、新聞を見て「これは！」と思った！（少しはこのブログも注目されるかな・・）

理事会が担っていた管理業務を外部委託（管理会社・マンション管理士）するのを認めると書いてある。区分所有法上の「管理者」に管理会社やマンション管理士になるのを公に認めるだけのようではあるが、委託先のチェックし、不満があれば解約できる手続きを整備すると書いてある。この点は現「標準管理委託規約」には記載がない。今後、制度が充実し、公に認められると利用が一機に進むかもしれない。「財団法人マンション管理センター」の検討会半年以内に提言をまとめるとのことである。利用しやすい方法が提案されることを期待したい。

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080323AT3S1402Z22032008.html

「分譲マンションの新たな管理者管理方式に関する報告書」 -朝日新聞-

現在の管理組合の運営では今後訪れる高齢化でマンション管理が適正に行われなくなるとして、社団法人高層住宅管理業協会が報告書を纏めたようだ。

http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200612060002.html

「社団法人高層住宅管理業協会」のHPに載っていないので詳細は判らない。記事には『新方式では（１）管理会社の裁量によって実施できる業務内容の明確化（２）管理業者の資格要件の明確化（３）外部監査の導入（４）管理組合資金の保全措置など、各施策が打ち出された。(記事抜粋）』と書いてある。でも、私が気になるの『新しい管理者管理方式』という言葉だ。管理組合で「管理者」と言えば、当然、区分所有法の「管理者」のことだろう。理事会方式が定着しているこの時代になぜ、「管理者」なのか。非常に興味深い記事だ！

管理会社側に現状の態勢ではいずれ問題が生じるとの認識をもっているのは良い事だと思うが、本来はこの問題はマンション管理士がもっと前向きに捉え、行動に移すべきことではないか。

マンション管理組合運営は、ｱﾄﾞﾊﾞｲｽでは到底解決出来ない問題が山積みである。管理組合の自身の取り組みの強化など「絵に描いた餅」に過ぎないのは誰しもが知っている事実である。これこそ、山罪である。

早く手を打たないとこの問題は、管理会社中心の動きになってしまうだろう。がんばれ、マンション管理士達よ！

築20年以上マンション、修繕積立金「不足」43％・日経調査 -問題はもっと根が深いのでは－

ちょっと前になりますが、日経新聞がマンションの老朽化・居住者高齢化についての記事を朝刊・夕刊で３日に亘り、掲載されていました。この記事のどこかにも書いてありましたが、回答しているマンションは管理組合がちゃんと活動しているのであり、未回答分を入れると実情はこれより酷いものだと思います。ちなみに1576管理組合に調査票を送付して、回答は519組合で回答率は33％です。本調査は築20年以上マンションに対しての調査ですが、同じ様な調査で国土交通省が行っている平成１５年度マンション総合調査結果についてでも有効回答率42％程度です。

回答していないマンションは、更に恐ろしいことになっているのではないかと想像するのは容易です。私も実際に見たわけではないですが、スラム化しているマンションの話を聞くたびに背筋がぞーっとします。

今回この記事についてコラムを書こうと思ったのは、実は老朽化や修繕問題でなく『役員のなり手問題』。これは私が論文でも書いてきた分野の話しです。これについては、もう少し纏めてからにしますのでお楽しみに。

　さて、本題から離れるのですが、この記事のトラブルの状況調査で、最大トラブルとなっている「雨漏り・水漏れ」は、マンション総合調査の『建物の不具合(雨漏り・水漏れ)』で57％、本調査では『雨漏り・水漏れ』で63%とほとんど変らない。老朽化の原因なのかと思ってしまいましたが、違うのですね…。なんとなく、別の意味で不安になりました。

「総会出席８０％」ひと工夫 –本当の意味は何でしょうか？-

皆さんのﾏﾝｼｮﾝでも管理組合総会に組合員（区分所有者）が出席してもらうために色々と苦労しているのではないかと思います。今回、それを克服しようと考えた記事が YOMIURIONLINE（読売新聞） に掲載されておりました。（http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061031hg01.htm）
私は、総会出席者を確保したい理由は２つあると思います。
まずは、ひとつは①出席者（＋委任状）が少ないと総会そのものが成立しないのでなんとか委任状を含めて出席者を確保したいと、２つめは②管理組合活動を知ってもらいたい気持ちから、の出席者確保です。
大部分は①ではないかと思います。だって、総会が成立しないと次期役員も決まらない、予算案も通りません。それは現役員には大変なことですもんね。

②はこの記事の様に管理組合活動に興味を持ってもらいたい気持ち、「なんとか出席をしてもらいたい！」非常に高尚な理由です。ただ、この記事の様に①の目的でなく、「抽選会」をネタに出席を強いて、②の目的を達成できるのでしょうか？
　皆さんのﾏﾝｼｮﾝでは、「管理の実態」を知ってもらうために「役員輪番制」を行っている組合も多いと思います。その様なﾏﾝｼｮﾝは年を重ねるごとに参加者は増えているでしょうか？全世帯で輪番が終わると参加が増える筈ですが、実際には築数が経っても出席率はあまり変りません。
結局、総会に出席しないのは、区分所有者には「出席する意味を感じない=今は問題がない」だけなのだと思います。出席はしないが委任状は集まってしまう様なﾏﾝｼｮﾝに住んでいることは、「ある意味非常によく管理されたﾏﾝｼｮﾝ=役員の皆さんのおかげ」だと自慢すべきだと思います。
一方、問題があるのに委任状が集まらず、放置されている時は、出来るだけ早くその場から去る（売却して逃げる）のが正しいのだと思います。この記事の様に「駐車場抽選」や「懇親会」を開催して人が集まるのは、総会に興味を持っているのでなく、その後行われることに興味があるだけではないでしょうか？それなら委任状集めとどれだけ違いがあるのかと思ってしまいます。

総会出席（委任状でなく）を求める意味が「自分の苦労判ってもらいたい！自分は皆のために損をしている」と思っているのなら、他の組合員から「労働に見合った報酬」を受けるべきだと思います。ﾏﾝｼｮﾝ管理は経営（問題が起きた企業の株主総会はちゃんと人は集まります。）なのです。だから苦労も多いのです。報酬があって当然だと思います。皆さんはどうお考えでしょうか？ご意見をお持ちしております！

マンション管理組合理事長は「管理者」か？

　asahi.comの「ここが知りたい」9月30日の記事にこの題面の記事が載っていた。http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200609300160.html

　そもそも、「管理者」とは区分所有法の第3条で書いてある置くことの出来る「管理業務を執行する機関」のことです。
　管理組合の執行全てを集会（総会）で決めていては大変なことになってしまいますね。そこで執行機関を作り、彼らに日常の業務をお願いすることも可能なのです。

さて、「機関」？　「者」とは人のではないのか！と思うかもしれませんが、管理者は組織体でも、2名の管理者を置くことも可能です。

ところで、日本の区分所有法上が想定している管理態勢と実際に行われている「理事会」態勢は大きくかけ離れているため、法律上の「管理者」を理事会運営とリンケージをする必要があります。そこで、標準管理規約第38条http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdfに、マンション管理組合理事会理事長が区分所有法の「管理者」とすると明記し、一般的なマンションでは理事長が管理者になっておりますのでご安心を！

この辺りのことは「マンショントラブル解決方法の　「理事会」、「管理組合」の機能問題点の実態」http://sprinmam.cocolog-nifty.com/blog/cat1043143/index.htmlに書いてありますのでどうぞご覧下さい。

ちなみに「副理事長」は理事長に事故があるときは「代理」して、欠けた場合は「職務を行う」となっておりますので、副理事長は通常は「管理者」ではありません。
そもそも、「欠けた場合」とは何か？とは思うのでしょうが、大体、死亡した場合や区分所有者で無くなった場合が想定されます。また、「事故」とは日常用語におけるものではなく、法律的には業務の執行の支障となるような出来事海外出張、病気入院などが想定されます。

また、法人化した管理組合には「管理者」はなくなります。区分所有法で「理事」が置かれることになり、理事が管理組合法人を代表します。（法人化していない「管理組合」の場合の理事とは異なりますので注意が必要です。）

なんかややこしいですよね。

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コラム 理事のなり手がいないのですが… ――2006年10月3日 読売新聞から――

このような問いが「ﾏﾝｼｮﾝ管理大学」でよく出るという記事『【理事会】〈１〉輪番制で脱「他人任せ」http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061003hg01.htm?from=os1』を見つけた。

これを読んでいる方々は、「そうですね」とほとんどが頷いてしまう「管理組合運営」の大きなﾃｰﾏだと思います。私も今まで色々と考えてきておりましたが、未だに結論は出ておりません。色々な考えをこの記事に絡めて書きますと…。

この記事に・・国土交通省が昨年１２月にまとめた｢ﾏﾝｼｮﾝ管理標準指針」では、「理事は任期２年で１年ごとに半数交代が望ましい」としている。・・と書かれている。

また、区分所有者の皆さんに管理組合運営を理解してもらうため、また公平感のために、「輪番制」を導入しているﾏﾝｼｮﾝも多いと思います。

そうなると望ましい姿は、「任期２年の半分改選の輪番制」となるのでしょうかね。でも、これで実際に上手く運営されているﾏﾝｼｮﾝはどのぐらいのあるのでしょうか？（教えて頂けられる方は是非ﾒｰﾙ等でお願いします。）一般的には(この記事にも書いてありましたが、)「管理組合の理事は、ほかの住民のために無償で働くボランティア」と考えている人達が多いのに、輪番制の２年間は長くて敬遠されるのではないでしょうか。もし、公平感や管理組合運営を知ってもらいたいのなら１年で十分ではないでしょうか。

でも、大きな問題が起きたときに輪番制の理事で務まるのか、先送りされるだけではないかとも言われます。また、前期役員が残ったからといって、それでどれだけのことが引き継げるのか？自分の経験から言っても疑問符が幾つもつきます。そう考えていくと、決して、最適解ではないのですが、

①      １年改選輪番制、決定事項や判断経緯の記録を残す、新理事はその記録を読み判らないところは前理事に聞く権利を持つ。法律・規約等は専門家のｱﾄﾞﾊﾞｲｽを聞ける態勢（管理会社やﾏﾝｼｮﾝ管理士）を作る。長期に亘り解決しなければならないことは、「専門委員会」へ全権委任。

もしくは、このブログの主張でもある、

②      A.プロの理事長もしくは理事を雇い、B.区分所有者から１年輪番制理事を選出、C.管理会社とで三権分立での運営。

皆さんはどう思いますか、ご意見をお待ちしております！！

子育て支援マンション続々 ――分譲マンションに必要なもの――

2006年８月２２日の日経新聞に標記の記事が載っていた。この記事で最近、自治体が「子育て支援マンション」を認定していることを知った。

自治体としての取り組みとしては非常に良い試みだと思う。しかし、「分譲マンション」としては、この様な施設を持つことが正しいのだろうか！最近は、コンビニエンス・体育館を併設するマンションが多いが、この手の物にはすべてコスト（運営費・土地代・工事費）が掛かっている。購入時点では利便性が重視され、あまり意識されないが、それを払うのは区分所有者（購入者）である。居住者皆にとって意味のある施設でないと、便益を受ける人とそれを負担する人に隔たりが生じてしまいます。

「子育て支援」が必要なのは、ライフスタイルの中で限られた期間であり、分譲マンションの様に住み続けることが前提の場所には適切な施設なのだろうか。子育てに限ったものであれば、何れ利用価値が低い施設になってしまいます。その時、施設の負担はどうなるのか。余計な心配をしてしまうのはわたしだけだろうか...。

マンション管理 プロ結集？？ 日経朝刊

2006年8月19日の日経の朝刊10面にマンション管理のプロが「日本マンション管理」（株式会社）を設立したとの記事があった。　

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2006081807439p2

記事の中でもこの様なことは、珍しいと書いてあるが、そもそも利益相反するのだから管理士が管理会社を設立するなど有り得ない話だろう。マンション管理業務主任者の資格があればよいのである。彼らもこの基準としてのプロとしての能力を十分持っている。

「管理会社という営利企業でありながら、管理組合のためのマンション管理士の資格を持つこと」になんの意味があるのだろうか？私には良くわからないし、そもそも、マンション管理士がマンション管理のプロだと言うのも判らない。実際に居住者と向き合ってマンション管理の苦労が判らない人達が本当にプロなのだろうか。

この会社は、マンション管理士（11名）が自ら管理会社を設立したとのことだが、つくづく「マンション管理士」が仕事としてやっていけない資格なのだと思ってしまう。そもそも、自分の持っている資格の制限でかえって企業として活躍しづらいのではないか？

私は、従来から「マンション管理士」はマンションの管理者（＝理事長）になって、管理会社への牽制、マンション管理運営を手がけるのが本来の姿だと思っている。

そして、これがもっとも効率よいマンション管理だと思っている。もちろん、居住者が自分達で管理できるならそれに越したことはない。マンション管理は、そこに住む人達を纏め、中小企業に匹敵する規模の予算を抱えた「会社」以上に厳しい運営が求められるものである。これを無報酬に近い形で理事長や理事会に望むのは酷であろう。

さて、皆さんはどう思いますか？

マンショントラブル解決方法－事例研究その2－

前回に続きまして、

研究材料　２

その後、どのマンションでも起きる「自転車問題」が起きた。

このマンションには世帯分だけの自転車置き場（半分は機械式）が設置されていたが、駐輪場使用ルールはなく、機械２段式の上段に止めることは困難な仕様であった。

また、ファミリー世帯は、１台以上保有していることは当たり前であり、当初から問題なく止めるには無理があった。

だんだん皆が競うように出来るだけで入り口に近い場所に止めるようになり、ついに裏玄関が自転車で塞がれる事態に発展！

さらに放置・盗難と思われる自転車も数台確認されるようになる中、管理組合理事会から現状の保有台数の調査もないまま、２段式自転車置き場が割り当てられ、各部屋に1枚分のステッカーが配られた。

二台目以降の自転車の対応がされていため、機械式自転車置場は使われることもなく無法地帯化していった。

皆さんでどのような解決方法がよいのか、どうすべきであったのか考えてみてください。アイディアがある方は、是非コメント（HPから入っている方はBBSも）やメールで回答をしてくださいね。お待ちしております。

マンショントラブル解決方法－事例研究その１－

それでは、今までの議論も踏まえ、実際のマンションでどのような事が起きているのか実例を使って説明してみます。ただ、マンションが特定されないように程度に内容を変えております。

皆さんでどのような解決方法がよいのか、どうすべきであったのか考えてみてください。アイディアがある方は、是非コメント（HPから入っている方はBBSも）やメールで回答をしてくださいね。お待ちしております。

それぞれに対してどのような対応がよいのかを考えて見ましょう。決して正解はありません。ポイントと書いた部分が重要です。

条件：

• ９０年代建設の８０戸の分譲マンション（等価交換型マンション）。約１／４を元土地所有者が保有、それ以外を分譲で販売、元土地所有者分は賃貸として利用。
• ９０年代なので販売会社等からの事前に管理組合や管理契約に関する説明はなく、「管理業務のご案内」が配られただけで、購入者も大手分譲マンション会社であれば、管理には問題はないだろう程度の意識。
• 　分譲世帯向けマンション購入手続き説明会で突然、「管理組合」とはどのようなものかの説明もないまま、管理組合役員の抽選が行われ、６名の役員（理事５名＋監事１名）が選出。

研究材料　１

入居後まもなく、ある住戸にて引越し祝いで夜中に宴会が行われ、上下隣近所（ポイント1）に大音響となって鳴り渡った。翌日玄関入り口に抗議のビラが貼られ、事情を知らない居住者まで事態を知る大問題に発展。（ポイント２）

特に何も対応がされないまま、誰かによりビラが取り除かれ、数週間後に理事会名で「使用細則」の「専用部分及び専用使用部分の使用」の節を抜き出した注意文が回覧された。この件に関して理事会は開催されているかも不明のまま、「ビラの衝撃」が事態を収拾したのが実態であったようだ。