「理事会」、「管理組合」の機能問題点の実態

• 管理規約の「理事会･理事」と区分所有法「管理者」について

ところで、皆さんはなぜ、ﾏﾝｼｮﾝ管理方法が、「理事会方式」で行われていることをご存知だろうか？区分所有法を読んだ方は不自然さを感じた方も多いのではないだろうか。

実は標準管理規約では「理事会（理事長）・総会」方式、一方、区分所有法では「管理者・集会」方式となっている。区分所有法では、「理事会」を謳っているのは法人化した管理組合である。

そして、15年度調査『管理規約で定められた管理者』で見ると87％が「管理組合の代表者」＝理事長となっており、実際のﾏﾝｼｮﾝ管理は行政指導で理事会による方式を採用していることが多い。

• ﾏﾝｼｮﾝ管理適正化法においての「理事会・管理者」の採用

平成12年12月８日に公布された「ﾏﾝｼｮﾝ管理適正化」法第三条にて管理組合によるﾏﾝｼｮﾝの管理の適正化に関する「指針」が定められることになった。

この指針の－「２.ﾏﾝｼｮﾝの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項」の２.管理規約の項で

「管理組合は、建物の区分所有等に関する法律に則り、「中高層共同住宅標準管理規約」を参考として、当該マンションの実態及びマンション区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じ、その改正を行うことが重要である。」－となっている。

つまり、今まで単に行政指導であった「理事会」方式を、「中高層共同住宅標準管理規約」を参考に管理規約を設定することが「指針」で決められたことで、区分所有法の改正でなく他の法律の指針で「理事会」方式を正式に認知させる回りくどいことをした。（次回に続く）

マンション管理組合修繕積立金が信託可能に！

「修繕費、信託可能に」2006/3/11　日経新聞報道1面

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060311AT3S1001H10032006.html

2007年度からマンション管理組合の修繕積立金を信託銀行に信託して「分別管理が出来る」そうです。

『一時的に、資金を管理業者の口座に移したり、入出金を管理業者に委託する管理組合も多い。・・・信託方式では管理組合から資金を委託された信託銀行が管理業者と金銭のやりとりをする。・・』と書かれている。

『管理組合から資金を信託された信託銀行』と書いてあるので、委託者はマンション管理組合を想定しているようだ。ところで資金異動の指図はどうするのだろうか。信託銀行に運用を委任するのだろうか。委任しなければ、信託銀行へ資金の異動を指示出すのは結局、管理組合である。今でも銀行の入出金伝票に印を押すのは管理組合なので同じである。この辺りは今後のルール作りに期待したい。

『管理業者が倒産しても口座は信託銀行で分別管理しているので保全される。』とも書かれている。

しかし、修繕積立金口座を管理組合名義にしていれば、管理業者が倒産してもそもそも問題ない。法的に必ず信託せよとすれば管理組合が正式に設立される前に、一時的にでも管理業者の口座名義になることがなくなるので効果はあろうが、信託を「可能」としているだけであればあまり効果はなさそうである。

修繕積立金の運用は元本を守ることが大切であるために「銀行の定期預金」が主だと思うが、まさか、信託されたお金を銀行に定期預金で預けるとも思えず（もちろん、預けても元本保証されないが…）、運用先は国債ぐらいになってしまう。

今までは管理組合で国債を購入するのは大変だったのでこの点は朗報である。また、資金異動管理（会計）を100％管理業者に委託しているので、信託銀行から管理組合へ直接異動明細が送られてくれば牽制が効くのでこの点も評価されよう。

しかし、これらの効果の見合いに、本当に管理組合がこの低金利の中、信託報酬を払ってまで信託契約をするのだろうか？

マンション管理維持の特殊性

マンション管理のポイントは、共用部分の維持・修繕管理であり、高度な専門的知識が必要である。戸建も維持管理は必要だが、構造自体が複雑ではないので、マンション特有なものと考えられる。

平成１5年度調査『マンション選定時の建物維持管理に対する考慮』を見てみると、「あまり考慮しなかった」「全く考慮しなかった」が全体の半分（49%） (但し、平成12年以降に限ってみると35%に大幅に低下している) を占めていた。従来は、重要な管理体制は二の次でマンションを購入している人たちが半数もいたのである。繰り返すが、そもそもこの統計は管理意識が高い人達が回答しているのである。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（マンション管理適正化法）では、維持管理やトラブル対応をマンション管理士や行政のサポートを受けながらとは言え、区分所有者に自主的な対応を求めている。かなり高度な知識と経験がなければ出来るものではないにも拘らずだ。

しかし、筆者は対応を求めても出来ない人には出来ない、しない人たちはしないと考える。結局、対応を「行わない」、「出来ない」一部の区分所有者がフリーランチとなり、まじめに行っている区分所有者が必要以上の負担を強いられるだけとなる。法律で罰金刑をつけでもしたら、マンション購入者がいなくなってしまうし、やらない人から金銭的負担をさせて解決する手段も明確には定められていない。

最近は、ホテルのような過剰なサービス（共用部分のサービス）を購入に付随している「サービス」と受け取ってしまう購入者と、そう思わせることでマンション販売を順調に行っている販売会社、－マンション（豪邸）生活の一部と思わせて、購入者に幻想を抱かせている分、販売会社の方が分は悪いだろうが－双方に責任はある。結局、これらも管理費用の高騰や管理を複雑にして、問題をおこしているのである。

そこに居住する区分所有者が、本当に求めているサービス、かつ対価が見合っているのならば問題はなかろうが、とてもそうは思えない。

居住者の管理組合活動の参加に関するパターン分析

さて、筆者の独断ではあるが、ここでは、マンション居住者を分類し、それぞれに分類された人たちの問題点を考え、彼らへのパターン別の対処行動を提示してみようと思う。

区分所有者を大きく分類すると、管理組合活動に、①積極的に参加する人、②やむ得なく参加する人、③参加しないが文句も言わない人（無関心層）、④参加もしないが、文句だけは言う人の四パターンに分類してみた。もちろんこれらは重なり合っており、変化していくものである。

　①　『積極的に参加する人（積極派）』は、

管理組合活動には非常に重要だが、注意すべき存在である。彼らの中には、管理組合の業務よりも、予算執行の権力[1]や名誉職としての理事長に憧れてしまう者が多い。この点は、次回以降の『理事のパターン分析』で更に説明をする。

　②　『やむ得なく参加する人』は、

管理組合活動で主導メンバーになる可能性を秘めていることが多い。彼らは無関心層の振りをしていることが多いが、実は仕事に精力的で忙しいため、プライベートな時間までそのような活動に費やされたくない人達が多い。

責任感を持って仕事をしている彼らは、管理組合活動で最も重要な能力である『問題解決能力』（後に詳細に説明）を職場で既に保持している。管理組合の重要性や問題があることを説明さえすれば、自己の財産保全のために積極的に活動参加してもらえる。

ただ、元々仕事が忙しいため、長期間の理事活動を望まないため、管理組合権力に対しても淡白となり、①に移行する人も少なく、管理組合活動には適任の層である。本を書いて、インターネットでホームページを作ってしまうような管理組合運営のプロも大概は、最初は興味がなかった人が多いように見受けられる。

　③　『参加しないが文句も言わない人（無関心層）』は、

管理組合活動においては『最大の協力者』となる。彼らは、普段は理事会に１００％委任することが多い、理事メンバーは、彼らから委任を得られるような適切な情報提供を行うことが重要であろう。無関心層であるものの、彼らの生活を脅かしてはいけない。この層は一般的には、賃貸マンション生活（アパート）の延長で分譲マンション生活を考えており、自分に害が及ばない限り（集会等には参加しないが）、自己の利益に関わる時など、不満が溜まった時は理不尽に文句を言い出し始める人（④への移行）もいる。

④　最大の問題児は、『活動に参加はしないが、文句だけは言う人』である。

基本、反体制派と考えるのがよい。彼らのパターンは問題解決に対応策がないまま、ただ、否定的な行動を取ってくる。中には意見を述べる者もいるが、自己の利益の実現を望んでいるだけで（自己所有の権利＞他人との共同生活の義務の関係）見分けはすぐつく。

彼らは一見積極的に見えるが、管理組合活動に加わると大混乱を招くタイプである。彼らには、最大限の誠意を払う、それでも反対をするのであれば、あとは多数決で乗り切るしかない。

管理組合活動で最もまずいパターンは、④の彼らが横のつながりを持ち、反対運動をする場合である。１００世帯程度であれば皆の意見をまとめて行動する「完全な民主主義」を行うことも可能な人数ではあるはずだが、上記の④のような人達もいるため、純粋な「民主主義」は成り立たず、「共和主義」的な一部のリーダー（＝理事会）が、管理組合を引っ張っていくのが理想ではないかと考えている。この点も後で説明したい。

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[1]中程度の管理組合でも年間予算は中小企業並みの予算規模がある。

分譲マンション生活は「特殊な生活の場」 その５

–　「自分が当事者になるリスク」である。－その５

町内会等でも役員は揉め事の仲介者になることは多いと思われる。同じような役目はマンションションでは理事が担うことになる。町内会の役員は、地元の有力者であることが多いのに比べ、マンションは、ほとんどが輪番等で選ばれたただの人たちである。町内会の役員は、その地域での権力を既に保持しているのに比べ、理事は何の権力ももっていない。

深入りすると当事者たちに逆恨みを受ける可能性がある。

そして、自分が居づらい状態に陥る。もしかすると、マンション生活の中心である家族がいやな思いをする羽目になるかもしれない。