マンショントラブル解決方法－事例研究その１－

それでは、今までの議論も踏まえ、実際のマンションでどのような事が起きているのか実例を使って説明してみます。ただ、マンションが特定されないように程度に内容を変えております。

皆さんでどのような解決方法がよいのか、どうすべきであったのか考えてみてください。アイディアがある方は、是非コメント（HPから入っている方はBBSも）やメールで回答をしてくださいね。お待ちしております。

それぞれに対してどのような対応がよいのかを考えて見ましょう。決して正解はありません。ポイントと書いた部分が重要です。

条件：

• ９０年代建設の８０戸の分譲マンション（等価交換型マンション）。約１／４を元土地所有者が保有、それ以外を分譲で販売、元土地所有者分は賃貸として利用。
• ９０年代なので販売会社等からの事前に管理組合や管理契約に関する説明はなく、「管理業務のご案内」が配られただけで、購入者も大手分譲マンション会社であれば、管理には問題はないだろう程度の意識。
• 　分譲世帯向けマンション購入手続き説明会で突然、「管理組合」とはどのようなものかの説明もないまま、管理組合役員の抽選が行われ、６名の役員（理事５名＋監事１名）が選出。

研究材料　１

入居後まもなく、ある住戸にて引越し祝いで夜中に宴会が行われ、上下隣近所（ポイント1）に大音響となって鳴り渡った。翌日玄関入り口に抗議のビラが貼られ、事情を知らない居住者まで事態を知る大問題に発展。（ポイント２）

特に何も対応がされないまま、誰かによりビラが取り除かれ、数週間後に理事会名で「使用細則」の「専用部分及び専用使用部分の使用」の節を抜き出した注意文が回覧された。この件に関して理事会は開催されているかも不明のまま、「ビラの衝撃」が事態を収拾したのが実態であったようだ。

マンショントラブル解決方法－まとめ その２－

（前回に続く・・）

具体的には、管理会社と特定の関係がなく、専門的な知識を持った人をマンションの管理者（つまり理事長）として、報酬を払って雇う。

管理者には、①　管理会社が作成する会計案、②　管理会社が実施する業務の管理　も行ってもらい、理事会は彼が不正なく業務を遂行しているかを確認（いわゆる監査として役割に徹する）するのに留める。

また、一方管理会社には、管理者の能力確認をしてもらい、管理者・管理会社・理事会の三権分立状態（「ｲﾒｰｼﾞ図」） とし、不正防止とする。

注）ただ、牽制権限の観点から書きますと、管理者は理事会メンバーの解任権限（総会提案）はありますが、管理会社にはないので、完全な三権分立にはならないでしょう。管理会社は所詮雇われておりますので、完全な三権分立には無理があるのは止むを得ないと思います。

管理者には、現状の「マンションの問題点を洗い出し」や起きている「トラブルの対応」をしてもらいながら、理事会に（規約等に準拠した）対応策を提案、理事会はそれが自己のマンションで適切な方法であるかを「居住者の代表」の立場で考える。

この方式であれば、理事に専門知識は必要なく、自分たちにとって最善の方法を選ぶだけでよい。

この場合、理事会が機能していなくても、管理者が総会に直接議案を提出する方法もあり、業務遂行が滞ることもない。また、管理者が不適当な場合は、すぐさま総会決議で解任しても理事会メンバーいるかぎり、管理者の代理は出来、管理組合活動がとまることも無くなる。

今、どんなマンションにも居住者に参加を強いるマンション管理方法には、個人的には限界が来ていると思っています。

せっかく、マンション管理士制度が出来たのに十分活用できていないのではないか。

確かに、マンションは購入者が自分達で守るのがベストではあるが、それが画一的である必要はなく色々な方法があってよいと思われる。

また、マンション管理費を削減を提案してその減少額の一部を成功報酬としてもらうビジネスが増えている。管理費が下がることは、管理組合に取って最大の喜びであろう。

成功報酬を払って管理費を削減することが悪いわけではないが、契約水準を下げて、それがどのようなリスクにつながるのかを認識出来ないまま、管理費を削減してよいのかは筆者は疑問に感じている。

管理費削減ビジネスの成功報酬式は、出来るだけ削減することが多額な報酬を得ることにつながる。本当にマンション居住者にその契約が適しているのかを見極める必要があろう。

－－－「マンショントラブル解決方法」については、今回が最終回です。－－－

今後は、トピックを見つけてマンションコラムに色々な提案を掲載していきます。

この「マンショントラブル解決方法」は2003年12月に筆者が修士論文で書いたものをベースに、若干の手直しをしたものであります。

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