マンション「管理の全面委託可能に」

　このブログも長い間更新していなかったが、今朝、新聞を見て「これは！」と思った！（少しはこのブログも注目されるかな・・）

理事会が担っていた管理業務を外部委託（管理会社・マンション管理士）するのを認めると書いてある。区分所有法上の「管理者」に管理会社やマンション管理士になるのを公に認めるだけのようではあるが、委託先のチェックし、不満があれば解約できる手続きを整備すると書いてある。この点は現「標準管理委託規約」には記載がない。今後、制度が充実し、公に認められると利用が一機に進むかもしれない。「財団法人マンション管理センター」の検討会半年以内に提言をまとめるとのことである。利用しやすい方法が提案されることを期待したい。

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080323AT3S1402Z22032008.html

「分譲マンションの新たな管理者管理方式に関する報告書」 -朝日新聞-

現在の管理組合の運営では今後訪れる高齢化でマンション管理が適正に行われなくなるとして、社団法人高層住宅管理業協会が報告書を纏めたようだ。

http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200612060002.html

「社団法人高層住宅管理業協会」のHPに載っていないので詳細は判らない。記事には『新方式では（１）管理会社の裁量によって実施できる業務内容の明確化（２）管理業者の資格要件の明確化（３）外部監査の導入（４）管理組合資金の保全措置など、各施策が打ち出された。(記事抜粋）』と書いてある。でも、私が気になるの『新しい管理者管理方式』という言葉だ。管理組合で「管理者」と言えば、当然、区分所有法の「管理者」のことだろう。理事会方式が定着しているこの時代になぜ、「管理者」なのか。非常に興味深い記事だ！

管理会社側に現状の態勢ではいずれ問題が生じるとの認識をもっているのは良い事だと思うが、本来はこの問題はマンション管理士がもっと前向きに捉え、行動に移すべきことではないか。

マンション管理組合運営は、ｱﾄﾞﾊﾞｲｽでは到底解決出来ない問題が山積みである。管理組合の自身の取り組みの強化など「絵に描いた餅」に過ぎないのは誰しもが知っている事実である。これこそ、山罪である。

早く手を打たないとこの問題は、管理会社中心の動きになってしまうだろう。がんばれ、マンション管理士達よ！

築20年以上マンション、修繕積立金「不足」43％・日経調査 -問題はもっと根が深いのでは－

ちょっと前になりますが、日経新聞がマンションの老朽化・居住者高齢化についての記事を朝刊・夕刊で３日に亘り、掲載されていました。この記事のどこかにも書いてありましたが、回答しているマンションは管理組合がちゃんと活動しているのであり、未回答分を入れると実情はこれより酷いものだと思います。ちなみに1576管理組合に調査票を送付して、回答は519組合で回答率は33％です。本調査は築20年以上マンションに対しての調査ですが、同じ様な調査で国土交通省が行っている平成１５年度マンション総合調査結果についてでも有効回答率42％程度です。

回答していないマンションは、更に恐ろしいことになっているのではないかと想像するのは容易です。私も実際に見たわけではないですが、スラム化しているマンションの話を聞くたびに背筋がぞーっとします。

今回この記事についてコラムを書こうと思ったのは、実は老朽化や修繕問題でなく『役員のなり手問題』。これは私が論文でも書いてきた分野の話しです。これについては、もう少し纏めてからにしますのでお楽しみに。

　さて、本題から離れるのですが、この記事のトラブルの状況調査で、最大トラブルとなっている「雨漏り・水漏れ」は、マンション総合調査の『建物の不具合(雨漏り・水漏れ)』で57％、本調査では『雨漏り・水漏れ』で63%とほとんど変らない。老朽化の原因なのかと思ってしまいましたが、違うのですね…。なんとなく、別の意味で不安になりました。

「総会出席８０％」ひと工夫 –本当の意味は何でしょうか？-

皆さんのﾏﾝｼｮﾝでも管理組合総会に組合員（区分所有者）が出席してもらうために色々と苦労しているのではないかと思います。今回、それを克服しようと考えた記事が YOMIURIONLINE（読売新聞） に掲載されておりました。（http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061031hg01.htm）
私は、総会出席者を確保したい理由は２つあると思います。
まずは、ひとつは①出席者（＋委任状）が少ないと総会そのものが成立しないのでなんとか委任状を含めて出席者を確保したいと、２つめは②管理組合活動を知ってもらいたい気持ちから、の出席者確保です。
大部分は①ではないかと思います。だって、総会が成立しないと次期役員も決まらない、予算案も通りません。それは現役員には大変なことですもんね。

②はこの記事の様に管理組合活動に興味を持ってもらいたい気持ち、「なんとか出席をしてもらいたい！」非常に高尚な理由です。ただ、この記事の様に①の目的でなく、「抽選会」をネタに出席を強いて、②の目的を達成できるのでしょうか？
　皆さんのﾏﾝｼｮﾝでは、「管理の実態」を知ってもらうために「役員輪番制」を行っている組合も多いと思います。その様なﾏﾝｼｮﾝは年を重ねるごとに参加者は増えているでしょうか？全世帯で輪番が終わると参加が増える筈ですが、実際には築数が経っても出席率はあまり変りません。
結局、総会に出席しないのは、区分所有者には「出席する意味を感じない=今は問題がない」だけなのだと思います。出席はしないが委任状は集まってしまう様なﾏﾝｼｮﾝに住んでいることは、「ある意味非常によく管理されたﾏﾝｼｮﾝ=役員の皆さんのおかげ」だと自慢すべきだと思います。
一方、問題があるのに委任状が集まらず、放置されている時は、出来るだけ早くその場から去る（売却して逃げる）のが正しいのだと思います。この記事の様に「駐車場抽選」や「懇親会」を開催して人が集まるのは、総会に興味を持っているのでなく、その後行われることに興味があるだけではないでしょうか？それなら委任状集めとどれだけ違いがあるのかと思ってしまいます。

総会出席（委任状でなく）を求める意味が「自分の苦労判ってもらいたい！自分は皆のために損をしている」と思っているのなら、他の組合員から「労働に見合った報酬」を受けるべきだと思います。ﾏﾝｼｮﾝ管理は経営（問題が起きた企業の株主総会はちゃんと人は集まります。）なのです。だから苦労も多いのです。報酬があって当然だと思います。皆さんはどうお考えでしょうか？ご意見をお持ちしております！

マンション管理組合理事長は「管理者」か？

　asahi.comの「ここが知りたい」9月30日の記事にこの題面の記事が載っていた。http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200609300160.html

　そもそも、「管理者」とは区分所有法の第3条で書いてある置くことの出来る「管理業務を執行する機関」のことです。
　管理組合の執行全てを集会（総会）で決めていては大変なことになってしまいますね。そこで執行機関を作り、彼らに日常の業務をお願いすることも可能なのです。

さて、「機関」？　「者」とは人のではないのか！と思うかもしれませんが、管理者は組織体でも、2名の管理者を置くことも可能です。

ところで、日本の区分所有法上が想定している管理態勢と実際に行われている「理事会」態勢は大きくかけ離れているため、法律上の「管理者」を理事会運営とリンケージをする必要があります。そこで、標準管理規約第38条http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdfに、マンション管理組合理事会理事長が区分所有法の「管理者」とすると明記し、一般的なマンションでは理事長が管理者になっておりますのでご安心を！

この辺りのことは「マンショントラブル解決方法の　「理事会」、「管理組合」の機能問題点の実態」http://sprinmam.cocolog-nifty.com/blog/cat1043143/index.htmlに書いてありますのでどうぞご覧下さい。

ちなみに「副理事長」は理事長に事故があるときは「代理」して、欠けた場合は「職務を行う」となっておりますので、副理事長は通常は「管理者」ではありません。
そもそも、「欠けた場合」とは何か？とは思うのでしょうが、大体、死亡した場合や区分所有者で無くなった場合が想定されます。また、「事故」とは日常用語におけるものではなく、法律的には業務の執行の支障となるような出来事海外出張、病気入院などが想定されます。

また、法人化した管理組合には「管理者」はなくなります。区分所有法で「理事」が置かれることになり、理事が管理組合法人を代表します。（法人化していない「管理組合」の場合の理事とは異なりますので注意が必要です。）

なんかややこしいですよね。

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コラム 理事のなり手がいないのですが… ――2006年10月3日 読売新聞から――

このような問いが「ﾏﾝｼｮﾝ管理大学」でよく出るという記事『【理事会】〈１〉輪番制で脱「他人任せ」http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061003hg01.htm?from=os1』を見つけた。

これを読んでいる方々は、「そうですね」とほとんどが頷いてしまう「管理組合運営」の大きなﾃｰﾏだと思います。私も今まで色々と考えてきておりましたが、未だに結論は出ておりません。色々な考えをこの記事に絡めて書きますと…。

この記事に・・国土交通省が昨年１２月にまとめた｢ﾏﾝｼｮﾝ管理標準指針」では、「理事は任期２年で１年ごとに半数交代が望ましい」としている。・・と書かれている。

また、区分所有者の皆さんに管理組合運営を理解してもらうため、また公平感のために、「輪番制」を導入しているﾏﾝｼｮﾝも多いと思います。

そうなると望ましい姿は、「任期２年の半分改選の輪番制」となるのでしょうかね。でも、これで実際に上手く運営されているﾏﾝｼｮﾝはどのぐらいのあるのでしょうか？（教えて頂けられる方は是非ﾒｰﾙ等でお願いします。）一般的には(この記事にも書いてありましたが、)「管理組合の理事は、ほかの住民のために無償で働くボランティア」と考えている人達が多いのに、輪番制の２年間は長くて敬遠されるのではないでしょうか。もし、公平感や管理組合運営を知ってもらいたいのなら１年で十分ではないでしょうか。

でも、大きな問題が起きたときに輪番制の理事で務まるのか、先送りされるだけではないかとも言われます。また、前期役員が残ったからといって、それでどれだけのことが引き継げるのか？自分の経験から言っても疑問符が幾つもつきます。そう考えていくと、決して、最適解ではないのですが、

①      １年改選輪番制、決定事項や判断経緯の記録を残す、新理事はその記録を読み判らないところは前理事に聞く権利を持つ。法律・規約等は専門家のｱﾄﾞﾊﾞｲｽを聞ける態勢（管理会社やﾏﾝｼｮﾝ管理士）を作る。長期に亘り解決しなければならないことは、「専門委員会」へ全権委任。

もしくは、このブログの主張でもある、

②      A.プロの理事長もしくは理事を雇い、B.区分所有者から１年輪番制理事を選出、C.管理会社とで三権分立での運営。

皆さんはどう思いますか、ご意見をお待ちしております！！

子育て支援マンション続々 ――分譲マンションに必要なもの――

2006年８月２２日の日経新聞に標記の記事が載っていた。この記事で最近、自治体が「子育て支援マンション」を認定していることを知った。

自治体としての取り組みとしては非常に良い試みだと思う。しかし、「分譲マンション」としては、この様な施設を持つことが正しいのだろうか！最近は、コンビニエンス・体育館を併設するマンションが多いが、この手の物にはすべてコスト（運営費・土地代・工事費）が掛かっている。購入時点では利便性が重視され、あまり意識されないが、それを払うのは区分所有者（購入者）である。居住者皆にとって意味のある施設でないと、便益を受ける人とそれを負担する人に隔たりが生じてしまいます。

「子育て支援」が必要なのは、ライフスタイルの中で限られた期間であり、分譲マンションの様に住み続けることが前提の場所には適切な施設なのだろうか。子育てに限ったものであれば、何れ利用価値が低い施設になってしまいます。その時、施設の負担はどうなるのか。余計な心配をしてしまうのはわたしだけだろうか...。

マンション管理 プロ結集？？ 日経朝刊

2006年8月19日の日経の朝刊10面にマンション管理のプロが「日本マンション管理」（株式会社）を設立したとの記事があった。　

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2006081807439p2

記事の中でもこの様なことは、珍しいと書いてあるが、そもそも利益相反するのだから管理士が管理会社を設立するなど有り得ない話だろう。マンション管理業務主任者の資格があればよいのである。彼らもこの基準としてのプロとしての能力を十分持っている。

「管理会社という営利企業でありながら、管理組合のためのマンション管理士の資格を持つこと」になんの意味があるのだろうか？私には良くわからないし、そもそも、マンション管理士がマンション管理のプロだと言うのも判らない。実際に居住者と向き合ってマンション管理の苦労が判らない人達が本当にプロなのだろうか。

この会社は、マンション管理士（11名）が自ら管理会社を設立したとのことだが、つくづく「マンション管理士」が仕事としてやっていけない資格なのだと思ってしまう。そもそも、自分の持っている資格の制限でかえって企業として活躍しづらいのではないか？

私は、従来から「マンション管理士」はマンションの管理者（＝理事長）になって、管理会社への牽制、マンション管理運営を手がけるのが本来の姿だと思っている。

そして、これがもっとも効率よいマンション管理だと思っている。もちろん、居住者が自分達で管理できるならそれに越したことはない。マンション管理は、そこに住む人達を纏め、中小企業に匹敵する規模の予算を抱えた「会社」以上に厳しい運営が求められるものである。これを無報酬に近い形で理事長や理事会に望むのは酷であろう。

さて、皆さんはどう思いますか？

－マンション管理組合にプロ派遣 （06/04/20日経新聞夕刊17面）－

この記事には－「理事長貸します」・「なり手不足解消に一役」－と副題がついている。

個人的には遂に、これがビジネスとして登場したか、と感慨深いものがある。2年前日経は「管理組合、自立へ模索」を掲載している。この時は、『マンションの管理組合が管理会社に任せきりでなく、自主的に管理・運営に乗り出す動きが広がっている。中には専門的知識を持つ住民による組合も出現、プロも顔負けの手腕を発揮する例もある。』と書いていた。

このように今までマンション管理組合の話になると、マスコミ・行政は必ず「自らの手での管理」を美徳の様に語る。今回の記事でも、本文ではNPOの試みは「役員不足のなり手不在の救世主」かのように書いているにも拘わらず、枠組み記事でフィクション作家の「自分たちの財産は自分たちで守る」という逆の意見を載せ、主張を曖昧にしている。相変わらず、「自らの手での管理」から離れられないのだろう。

このような考えを触れるたびに、管理組合を「自分達が運営すること」と「自分達で運営すること」の違いが判らない議論が多いと思う。

例えば、会社組織で考えた場合、取締役はその会社の運営を自分達でする必要はなく、執行役員に任せればよいのである。管理組合も誰か他の人に運営をしてもらってもなんら問題はなく、その分野の優秀な人達に任せればよいのである。問題は如何に管理監督するかである。

つまり「自分達で運営すること」である。この原則を守ればよいだけだ。管理が出来ないマンションならば誰も運営をしないより、誰かにやってもらったほうがよっぽどマシである。実際にはそのようなマンションが多いのだから社会的にも十分にﾆｰｽﾞはあると思う。

マンション管理組合修繕積立金が信託可能に！

「修繕費、信託可能に」2006/3/11　日経新聞報道1面

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060311AT3S1001H10032006.html

2007年度からマンション管理組合の修繕積立金を信託銀行に信託して「分別管理が出来る」そうです。

『一時的に、資金を管理業者の口座に移したり、入出金を管理業者に委託する管理組合も多い。・・・信託方式では管理組合から資金を委託された信託銀行が管理業者と金銭のやりとりをする。・・』と書かれている。

『管理組合から資金を信託された信託銀行』と書いてあるので、委託者はマンション管理組合を想定しているようだ。ところで資金異動の指図はどうするのだろうか。信託銀行に運用を委任するのだろうか。委任しなければ、信託銀行へ資金の異動を指示出すのは結局、管理組合である。今でも銀行の入出金伝票に印を押すのは管理組合なので同じである。この辺りは今後のルール作りに期待したい。

『管理業者が倒産しても口座は信託銀行で分別管理しているので保全される。』とも書かれている。

しかし、修繕積立金口座を管理組合名義にしていれば、管理業者が倒産してもそもそも問題ない。法的に必ず信託せよとすれば管理組合が正式に設立される前に、一時的にでも管理業者の口座名義になることがなくなるので効果はあろうが、信託を「可能」としているだけであればあまり効果はなさそうである。

修繕積立金の運用は元本を守ることが大切であるために「銀行の定期預金」が主だと思うが、まさか、信託されたお金を銀行に定期預金で預けるとも思えず（もちろん、預けても元本保証されないが…）、運用先は国債ぐらいになってしまう。

今までは管理組合で国債を購入するのは大変だったのでこの点は朗報である。また、資金異動管理（会計）を100％管理業者に委託しているので、信託銀行から管理組合へ直接異動明細が送られてくれば牽制が効くのでこの点も評価されよう。

しかし、これらの効果の見合いに、本当に管理組合がこの低金利の中、信託報酬を払ってまで信託契約をするのだろうか？

不満を抱く相手は？－「マンション誰のもの」番外編－

　１月18日の日経新聞に「マンション誰のもの」番外編として読者の声が紹介されている。「・・ただ、この二人が不満を抱いているのは業者だけではない。不信感の一部は身内、つまり他の居住者に向けられている。」、川崎市の女性の発言として「・・・自覚のない人々と一緒に行動するのは張り合いがなく疲れる」と紹介されている。

管理会社や施工会社への不満だけでなく、他の居住者への不満である。いくら言っても話を聞いてもらえない業者達への不満の捌け口が、無関心層である他の居住者に向けられてしまう例である。まじめな方によく起きる不満である。どうして、自分が所有して住んでいるマンションに、大変な問題が起きているにも関わらず無関心でいるのだろう！と。

しかし、これらのまじめな人は、マンション生活は「共同生活」であることの真の意味を理解していないのではないか。マンション区分所有者は多様な考えのメンバーで構成されており、不満への感応度も違うのである。

一致団結して行動をおこすことが前提だ！自分だけが苦労することに不満を感じてはマンションの問題は解決できない。

筆者は、マンション管理のポイントは「設備の管理」と「居住者の幸せの追求」と思っている。それは決して、「居住者全員の価値観の共有」ではない。そんなものは無理だと考えたほうがよいと思う。同じマンションに住んでいる他の方が、自分が問題だと思っていることに、共感を求めても仕方ない。まずは「自分が如何に幸せになる」かであり、それが「他の居住者への不満にならなければそれでよい」と思うべきである。（だからと言って、何をしてもいい訳ではないが・・・）問題は自分の財産を守るために自分が何をするかである。

耐震強度問題で判ったこと（その２）

今回の偽装問題で、マンションの居住者としてテレビに出てくる方々はなぜか、管理組合理事の肩書きではない。

竣工間近で理事会メンバーが決められていなかったマンションが多いだろうし、被害にあった区分所有者は、マンションを代表する理事を選出してそのメンバーが交渉を行うのが正しい方法とも知らないと思われる。もちろん、形式的なことはどうでもよいかもしれない。しかし、この事実を悲しく感じ、『マンションの管理組合』とはなんであろうかと思ってしまうのは、私だけであろうか。

このような問題がおきた時こそ、企業を代表して「社長」がコメントを発表するように、マンションを代表して「管理組合理事長」がコメントを求められ、発表されることが、マンション管理（問題）が世の中に認知される第一歩だと思う。

最後に、不幸にもこれらのマンションを購入し、辛い日々を送られている皆さんには一刻も早く、これらの問題が解決されることを祈願致します。

耐震強度問題で判ったこと（その１）－

耐震強度偽造問題で、また、マンション管理が世間で話題になっている。

日経新聞でも昨年、『マンション誰のもの』が、第５部―内なるリスク（東京・首都圏経済版）として再開されている。しかし、内容は耐震強度が主ではあったものの、回を重ねる毎にマンション管理問題に移っていた。それはなぜか！現在のマンションの問題がこの部分に隠されているとされているからだ。結局は、『居住者による管理を如何に上手に行うか』であり、そのためには、居住者同士が、共同生活を行うかがポイントとされているからだ。

今回の耐震強度問題でそのマンションの住人達が－、「これにより住民同士に一体感が生まれたこと」－今回の偽装問題で唯一良かったこと、と語っていた。

耐震強度問題に限らず住民に一体感が生まれているマンションの多くは、この特集を読んでいても判るように以前、何らかの問題を抱えたことがあることが多い。逆に言うと、問題がないように見えるマンションは、

① マンション管理会社が上手く処理しているか、

② 区分所有者の誰かが未然に防いでいるか、

のどちらかであろう。

しかし、そもそも、マンションに住もうとしている人たちは、「住民同士に一体感が生まれたこと」を本当に望んでいるのだろうか。そもそもマンション管理も、お金で買っていると思っているのではないか。住むまでは、気軽な生活を期待しながら、「住んだら隣近所と仲良くして」とは、おかしいのではないか。もっと、ドライな関係を望んでいるのではないかと．．．思える。

本当に必要なのは居住者同士の一体感ではなく、「自分の所有物は自分で守るしかない」のに気づかない人たちが多いのが問題なのである。他の居住者に面倒なことを任せて、自分だけはフリーランチは良くないが、その対価をちゃんと払っているのならばそれでもよいのではないかと筆者は思う。その方法についてはホームページに書いていきたいと思う。

首都圏の日経の内容を知りたい方は、お知らせください。

管理組合の財産を守る―ペイオフ対応―

最近は景気が回復しているようで、企業倒産の不安も徐々に減ってきましたが、ついに２００５年４月から普通預金にもペイオフが実施されています。

個人で１千万円以上の預金を持っている方は少ないですから、それは一部のお金持ちの人の話でしょ？それがどうしたのか？と思われる方もいらっしゃることでしょう。

マンションに住んでいる方々にとって、これは決して他人事ではありません。

なぜなら、マンション管理組合には１千万円以上の預金が必ずある　からです。

銀行が倒産するかもしれないと思われていた数年前は、ペイオフは新聞でもよく取り上げられ、例えば、あるマンションでは「株価が５００円以下の銀行には預けないというルール（規約）」を作った事例が報道されていました。
しかし、一企業の問題を通り越して、社会全体が不景気に突入すると景気のバロメータでもある銀行も皆経営状態が悪化し、優良銀行と思われているところの株価が下落する事態が起きます。
先出のルールに基づくなら、平成不況のどん底にあった時代には、株価が５００円以下になった銀行が多かったので預け替えする先が無く、困ったのではないでしょうか。

ここでは「ペイオフ」についての細い説明はいたしませんが、２００５年４月以降は、銀行が万が一倒産する事態になると、その預金者は銀行に預けているお金が

「１千万円＋それに掛かる利息のみ」しか保証されない　

ということになります。（今までなら、普通預金であれば、幾ら預けていても全額保証されていたのです。）

また、定期預金に預け入れなくても、それほどの利息を見込めない低金利が続いていたので、普通預金に据え置くことが、「ペイオフ対策」としていた管理組合が多かったと思います。

景気の回復で銀行倒産の不安が遠のいたこともあり、抜本的な対策がされないまま今日に至っている管理組合は多いのではないでしょうか。マンションの通常総会は年１回ですし、今年の４月以降に総会が開かれたマンションで、その時にペイオフ対応をしていなければ、

自分たちが大切に貯めてきたお金が一瞬にして失われてしまうかもしれない　

ことが起こりうるのです。

金融危機は突然やってきます！！

是非、皆さんのマンションが、ペイオフ対応されているかを確認してください。

対応策は幾つもあり、これが正解だという模範解答はありません。

一番の問題は、

区分所有者が、自分自身の問題であるという認識をしていない　ことです。

もし、対応がされていない場合は、即、臨時総会を開催 し、問題点の洗い出しをしてみましょう。

「自主管理」するとは

　９月７日の日経新聞１７面に「マンション管理組合の３兆円を狙え」という特集が出ていた。
今回はここに書いてあった「自主管理」について考えてみようと思う。

「自主管理」に対応する言葉に「委託管理」がある。
一般的には、「委託管理」とは、管理業者にお金を払って管理を依頼することであり、「自主管理」とは管理組合自身が直接的に管理業務を行うことを言うことが多い。
この記事でも、そんな論調になっている。
また、記事では自主管理は大変だが、それをＮＰＯ（非営利団体）の力を借りて自主管理を行う話が前半部分で、後半で自主管理を食い物にする業者もいるので気をつける必要がある、で締めくくってある。

一般的に、自主管理は、管理会社に払う費用及び管理会社が下請け会社へ中抜きしているコストがない分、委託管理に比べ費用が掛からないので得である、との考えが強い。
そうして、この管理費の見直しを行い、成功報酬を取るコンサルタントが最近はやっているのだとも書いてある。

本当の意味での自主管理とは、自分たちで管理を考えること（例えば無駄なコストの見直しを行うこと）であり、単に委託管理を止めて、自分たちだけで管理業務を執行することでない。
マンション生活の利点は、多人数で生活をすることで、少額のお金を出し合って、マンションの管理を行えることであると思っている。
自分たちの手間を省くために、人を雇い（管理会社へ依頼）、時間の節約を行うことも、重要なメリットの一つなのだから。

自分たちで管理業務を行うと、単に、管理会社へ払う実際のコストだけが見えなくなるだけであることを忘れてはいけない。
繰り返すが、マンションの管理とは、「監督をする」ことであり、「執行する」ことではない。
監督能力がなければ、結局は管理会社からコンサルタントへ、現在から将来へ、コストを移転（このカラクリは次回以降考えてゆきます。）しているだけであることを忘れてはいけないと思う。